Przetarg na dzierżawę nieruchomości gminnej

Czym jest przetarg na dzierżawę nieruchomości

Przetarg na zbycie nieruchomości jest obowiązkowym trybem postępowania instytucji publicznej. W Polsce regulacje dotyczące przetargów znajdziemy w: Ustawie z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym; ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów, oraz rokowań na zbycie nieruchomości, a także w ustawach regulujących zbywanie nieruchomości instytucji reprezentujących Skarb Państwa np. Ustawie o KOWR (z dnia 10.02.2017), Ustawie o lasach (z dnia 28.09.1991).

Przetarg na dzierżawę nieruchomości organizują różne podmioty publiczne, np. spółki Skarbu Państwa, urzędy miast i gmin albo instytucje typu szkoły, uczelnie wyższe, ośrodki sportowe. Na dzierżawę są wystawiane nieruchomości, które z różnych przyczyn są czasowo nieprzydatne danej instytucji lub celowo przeznaczone do użytkowania komercyjnego.

Cena wywoławcza za dzierżawę nieruchomości jest ustalana najczęściej na podstawie przepisów prawa miejscowego (lokalne stawki za dzierżawę gruntów).

Warto pamiętać, że część nieruchomości wystawianych na przetargi jest w złym stanie technicznym, a niska cena nie bierze się znikąd, dlatego przed decyzją o przystąpieniu do przetargu należy je dokładnie obejrzeć.

Bezwzględnie należy sprawdzić zapisy prawa miejscowego. Po przetargu, to na dzierżawcę nieruchomości przelewane zostają obowiązki podatkowe. Podatek od nieruchomości jest naliczany wg stawek lokalnych i zawsze jest płacony na rzecz gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość. W czterech kwartalnych ratach. Tylko organizacje non profit są zwolnione z podatku. Poza gruntami rolnymi klasy równej lub niższej niż RV, ŁV każda nieruchomość (zabudowana lub nie) jest opodatkowana. W skrajnych przypadkach, gdy miejscowy plan zagospodarowania obejmuje grunt np. jako kopalnię, albo poligon wojskowy kwoty podatku od nieruchomości będą niebotycznie wysokie.

Rodzaje przetargów

Zgodnie z art. 40 ustawy o gospodarce nieruchomościami przetarg może mieć formę: 

• ustnego nieograniczonego;
• ustnego ograniczonego;
• pisemnego nieograniczonego;
• pisemnego ograniczonego.

Celem przetargu ustnego jest uzyskanie najwyższej ceny. Natomiast przetarg pisemny organizuje się, kiedy celem jest wybór najkorzystniejszej oferty. Co oznacza, że oprócz uzyskania korzystnej ceny, pod uwagę komisja przetargowa bierze spełnienie innych warunków lub uzyskanie wymienionych w ogłoszeniu korzyści. Przetarg ograniczony instytucje organizują, kiedy warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. O zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator.

Kto może przystąpić do przetargu na nieruchomości

Do przetargu nieograniczonego może przystąpić każdy chętny, który ma zdolność do czynności prawnych i opłaci wadium. Z kolei do ograniczonego, tylko określona grupa oferentów spełniająca warunki określone w ogłoszeniu.

Specyfikacja Warunków Zamówienia (SWZ)

SWZ to podstawowy dokument w przetargu. Są w nim zapisane wszystkie wymogi związane z procedurą przetargową oraz realizacją umowy po jej zakończeniu. Dokument powinien pojawić się na stronach internetowych organizatora przetargu w dniu publikacji ogłoszenia o przetargu nie krócej niż do dnia jego zakończenia. Treść ogłoszenia o przetargu musi być zgodna z tą, jaka jest zawarta w SWZ. W obu dokumentach są m.in. następujące informacje:

• dane organizatora przetargu;
• dokładny opis nieruchomości, w tym: oznaczenie według księgi wieczystej oraz katastru, powierzchnie, przeznaczenie i sposób jej zagospodarowania, stan techniczny, termin zagospodarowania nieruchomości, obciążenia nieruchomości;
• cena wywoławcza;
• możliwości, termin i miejsce składania pisemnych ofert;
• termin i miejsce części jawnej przetargu;
• termin i miejsce przetargu;
• wysokość wadium i termin jego wnoszenia;
• warunki udziału w przetargu;
• warunki zawarcia umowy;
• termin i miejsce, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami przetargu;
• możliwość obejrzenia nieruchomości.

Wadium

Podstawowym warunkiem dopuszczenia do uczestnictwa w przetargu jest wniesienie wadium, czyli określonej w warunkach przetargu kwoty będącej zabezpieczeniem dotrzymania warunków danej umowy w ramach przetargu.

Wadium może być wnoszone w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych. Należy je wpłacić nie później niż w terminie określonym w ogłoszeniu, natomiast przed otwarciem przetargu komisja potwierdza wniesienie wadium przez uczestników.

Kwota wniesiona w pieniądzu przez wygranego przetarg wlicza się najczęściej na poczet wylicytowanej ceny. Pozostali oferenci otrzymują zwrot wadium niezwłocznie po zamknięciu lub odwołaniu przetargu, jednak nie później niż po 3 dniach od zakończenia procedury.

Jak przebiega przetarg na dzierżawę nieruchomości?

Na przetarg muszą stawić się osobiście wszyscy uczestnicy. Termin i miejsce są z góry określone w ogłoszeniu. Za czynności związane z przeprowadzeniem przetargu odpowiada komisja przetargowa, która na końcu sporządza protokół, stanowiący podstawę zawarcia umowy dla wygrywającego licytację. Przebieg zależy od rodzaju przetargu.

Proces przetargu ustnego

1. Przewodniczący komisji przetargowej otwiera przetarg, przekazując uczestnikom informacje dotyczące nieruchomości. Następnie podaje on do wiadomości zgromadzonych imiona i nazwiska, nazwy albo firmy osób, które wniosły wadium lub zostały z niego zwolnione.
2. Przewodniczący komisji informuje oferentów, że po trzecim wywołaniu najwyższej zaoferowanej ceny dalsze postąpienia nie zostaną przyjęte. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy, z tym że nie może być ono niższe niż 1 proc. ceny wywoławczej, z zaokrągleniem w górę do pełnych dziesiątek złotych.
3. Następnie odbywa się licytacja.
4. Przetarg jest ważny bez względu na liczbę uczestników, o ile przynajmniej jeden z obecnych zaoferował cenę powyżej ceny wywoławczej.
5. Gdy nie ma już zgłoszeń, przewodniczący komisji przetargowej wywołuje trzykrotnie ostatnią, najwyższą cenę i zamyka przetarg. Po czym ogłasza imię i nazwisko albo nazwę lub firmę osoby, która przetarg wygrała.

Proces przetargu pisemnego

Przetarg pisemny składa się z części jawnej i niejawnej.

1. Część jawna odbywa się w obecności oferentów. Na początku przewodniczący komisji przetargowej otwiera przetarg, przekazując uczestnikom informacje dotyczące nieruchomości. Następnie komisja:

• podaje liczbę otrzymanych ofert oraz sprawdza niezbędne oświadczenia;
• dokonuje otwarcia kopert z ofertami i sprawdza ich kompletność oraz tożsamość osób, które je złożyły;
• przyjmuje wyjaśnienia lub oświadczenia zgłoszone przez oferentów;
• weryfikuje oferty i ogłasza, które z nich zostały zakwalifikowane do części niejawnej przetargu;
• zawiadamia oferentów o terminie i miejscu części niejawnej przetargu oraz o przewidywanym terminie zamknięcia przetargu.

2.W części niejawnej komisja przetargowa dokonuje szczegółowej analizy ofert oraz podejmuje decyzję o wyborze najkorzystniejszej z nich lub też stwierdza, że nie wybiera żadnej ze złożonych ofert.

• Co ważne w sytuacji, kiedy zostaną złożone dwie równorzędne oferty, komisja organizuje dodatkowy przetarg ustny ograniczony do tych dwóch oferentów.
• Przetarg pisemny uważa się za zamknięty z chwilą podpisania protokołu. W następnej kolejności przewodniczący komisji zawiadamia na piśmie wszystkich oferentów o wyniku przetargu w terminie nie dłuższym niż 3 dni od dnia zamknięcia licytacji.
• W przypadku przetargu pisemnego ograniczonego komisja wpierw sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargowe i kwalifikuje do uczestnictwa w licytacji. Po tym lista osób zakwalifikowanych zostaje zamieszczona w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie właściwego urzędu oraz wywieszona w siedzibie właściwego organu nie później niż dzień przed wyznaczonym terminem przetargu.

3.Zakończenie postępowania przetargowego

• Wynik postępowania przetargowego właściwy urząd zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej oraz wywiesza w swojej siedzibie, na okres co najmniej 7 dni. Zwycięzca musi stawić się w wyznaczonym terminie na podpisanie umowy. Jeżeli tego nie zrobi i nie przedstawi usprawiedliwienia, urząd ma prawo odstąpić od umowy. Wtedy też przepada wpłacone wadium.

Kiedy można unieważnić przetarg na dzierżawę nieruchomości?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami organizator przetargu publicznego może odwołać ogłoszony przetarg jedynie z ważnych powodów. Taką informację wraz z przyczyną odwołania organizator musi niezwłocznie podać do publicznej wiadomości w identyczny sposób jak ogłoszenie licytacji. Przepisy jednak nie precyzują, co można uznać za tzw. ważny powód.

Inną sytuacją, w której może nastąpić unieważnienie przetargu na dzierżawę nieruchomości, jest złożenie przez oferenta skargi na postępowanie przetargowe. 

W takim przypadku właściwy organ wstrzymuje czynności związane ze zbyciem nieruchomości, a organ wykonawczy rozpatruje skargę w terminie 7 dni od daty jej otrzymania. Jeśli uzna ją za zasadną, może zgodnie z przepisami nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub unieważnić przetarg.

Reprezentacja oferenta w przetargu

Postępowanie przetargowe wymaga osobistego stawiennictwa stron o czasie w terminie i miejscu wskazanym w ogłoszeniu. Jednak co zrobić, jak akurat nie ma możliwości pojawiania się na przetargu lub w tym samym czasie odbywa się kilka licytacji, w których mamy wziąć udział? Rozwiązaniem jest ustanowienie pełnomocnictwa. Przepisy nie zakazują pojawianie się reprezentanta na przetargu. Pełnomocnictwo może mieć charakter:

• ogólny, czyli do prowadzenia wszystkich spraw;
• rodzajowy, do reprezentowania w poszczególnej kategorii spraw;
• szczególny, ważny tylko do dokonania określonej czynności.

Jeśli reprezentant ma tylko wystąpić w imieniu mocodawcy w przetargu, to wystarczy pełnomocnictwo do tego określonego postępowania udzielone na piśmie. W sytuacji, kiedy chcemy, aby pełnomocnik także mógł w naszym imieniu zawrzeć umowę dzierżawy nieruchomości, pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego.

Pełnomocnikiem może być każda dowolnie wybrana osoba. Jednak warto, aby znała ona procedurę przetargową i miała rozeznanie na rynku nieruchomości.

Gdzie szukać informacji o przetargach na dzierżawę nieruchomości?

• Zgodnie z przepisami właściwy organ administracji państwowej i samorządowej ma obowiązek sporządzić i podać do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie.
• Wykaz wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie danego urzędu, na jego stronach internetowych oraz w Biuletynie Informacji Publicznej.
• Ustawowym rozwiązaniem jest również publikacja ogłoszenia o przetargu w określonych ramach czasowych. W przypadku dzierżawy nieruchomości jest to co najmniej 21 dni.
• Szereg instytucji działa jednak według przepisów wewnętrznych, bez konieczności publikacji (wykazu) zamiaru zbycia nieruchomości. Ogłoszenia o przetargach pojawiają się na stronie organizatora z dnia na dzień. Przy czym terminy przetargów ustalane są dość dowolnie. Nawet tylko na 7 dni. Co nie jest komfortowym rozwiązaniem dla uczestników, ponieważ należy zadziałać bardzo szybko: obejrzeć nieruchomość, zapoznać się z warunkami, nierzadko zgromadzić aktualne dokumenty, a w skrajnych przypadkach zgromadzić wysoką kwotę na wadium.
• Łączna liczba organów administracji państwowej i samorządowej oraz instytucji zobligowanych do rozdysponowania nieruchomościami w drodze przetargu przekracza w Polsce 10 tysięcy.

Zatem, jak wygrać przetarg?

Idealnym rozwiązaniem jest sytuacja, gdy jesteśmy jedynymi uczestnikami przetargu. O tym niestety dowiadujemy się dopiero na sali aukcyjnej lub po rozstrzygnięciu przetargu pisemnego. Ale jeśli nawet nie jesteśmy jedyni – obowiązuje jedna żelazna zasada. Nie dajmy się ponieść. Licytowanie za wszelką cenę, to najgorszy sposób. Najlepiej ustalić maksymalną cenę, jaka jest optymalna dla danej nieruchomości. I tego się trzymać.